ECOMOSTRI, LA STORIA DELL’ISOLA DEI CIURLI

La
vicenda della lottizzazione detta Isola dei Ciurli, nel Comune di Fondi – LT –
in località Salto di Fondi, ha inizio nel 1968, quando
la Cooperativa Isola
dei Ciurli ottenne dal Comune di Fondi il permesso a costruire per 60 ville su
una area estesa per circa
21
ettari. All’epoca del rilascio dei permessi a costruire,
il Comune di Fondi non era dotato di Prg. Già nel 1971, il Commissario
Straordinario del Comune, Dott. Barbato, annullò tali concessioni edilizie.

Successivamente, ancora per iniziativa di un
Commissario Straordinario , Dott. Riondino, vennero annullati – il 2.08.1974,
con l’ordinanza n. 174 – i permessi a costruire per le prime 21 ville già
rilasciati per illegittimità, dopo aver verificato che l’intervento edilizio in
questione assumeva il profilo della lottizzazione a scopo edilizio, e quindi
necessitante di un Piano particolareggiato. Alla data dell’annullamento dei
permessi a costruire, nel territorio comunale vigevano le norme di salvaguardia
date dal Prg adottato, previa deliberazione del Consiglio Comunale, avvenuta in
data 16.06.1973. Oltre all’annullamento delle concessioni, il provvedimento del
Commissario contemplò anche la contestuale diffida alla demolizione di tutte le
opere realizzate. A queste iniziative, si affiancò un ulteriore provvedimento,
adottato dal Pretore di Fondi, il quale – 22.03.1974 – ordinava il sequestro
del cantiere, e una perizia tesa a stabilire il livello di avanzamento dei
lavori propedeutici alla realizzazione delle prime 21 ville sulle 60
complessivamente previste.

Finita l’epoca del Commissariamento, si insedia
la nuova
Amministrazione Comunale.
La Cooperativa Isola
dei Ciurli, nella persona del suo Amministratore, Dott. Vitaliano Bellucci,
ottiene il ripristino delle concessioni edilizie già soppresse. Tutto ciò
nonostante la condanna inflitta dal Pretore di Fondi, Dott. Napolitano, nel
luglio del 1973, nei confronti dell’ ex Sindaco di Fondi – on. Antonio Sepe -,
del vice – Sindaco – on. Demetrio Rotunno – e del costruttore/amministratore
della Cooperativa Isola dei Ciurli – dott. Vitaliano Bellucci – , a due mesi di
reclusione e alla interdizione dai pubblici servizi per un anno. La parte
soccombente presentò ricorso in appello presso il Tribunale di Latina, e la
prima sentenza, come visto di condanna, venne rovesciata completamente, con un’
assoluzione per tutti.

Ma il Pubblico Ministero del processo – il Dott.
Alfredo Santangelo – fece ricorso contro la citata sentenza, e la Cassazione
fece rifare il processo, che, però, confermò il primo verdetto del Pretore.

Dopo alcuni anni, durante la quale l’intera vicenda
sembra essere ormai dimenticata, tranne per la spettrale presenza di quei 21
scheletri di ville edificate allo stato rustico,
la Cooperativa Isola
dei Ciurli viene liquidata, poiché in stato di insolvenza, come stabilito con
Decreto Ministeriale datato 8.04.1978, e messa in liquidazione coatta
amministrativa, con obbligo di vendita dei terreni e dei rustici insistenti. Il
nuovo compratore è il titolare della Società ICIM – Immobiliare Compravendita
Immobili e Mobili – dott. Mario Monacelli, di professione commerciante. Quasi
contemporaneamente, il 20.3.1978, con la Deliberazione n. 1.353,
la Giunta Regionale
del Lazio, approvava il Prg del Comune di Fondi. Per il “comparto denominato
Isola dei Ciurli”, il nuovo strumento urbanistico prevede, letteralmente,
quanto segue: “ …la predetta sezione
Urbanistica ne aveva proposto il ridimensionamento attraverso un congelamento
dei volumi esistenti e la non utilizzazione, ai fini edificabili, dei lotti ancora
disponibili, sottoponendo peraltro la parte già edificata ad una
razionalizzazione per il recupero degli standard urbanistici”. Una
previsione, questa, che farebbe pensare ad un “congelamento dell’esistente”,
con il chiaro intento di “salvare” quei 21 scheletri e, ovviamente di
“completarli”. Ma, immediatamente di seguito, la Deliberazione sul nuovo Prg
della Giunta Regionale, aggiunge “Poiché
tale razionalizzazione appare realizzabile soltanto nel contesto unitario
dell’intero comparto ed in considerazione che è necessario comunque definire la
disciplina sostitutiva della parte non ancora edificata del comparto stesso,
allo scopo di evitare un vuoto normativo, si prescrive che il comparto in
fregio alla S.S. Flacca denominata “Isola dei Ciurli” va declassato da zona di
ristrutturazione B4 a zona agricola V/2 – indice fondiario: 0,03 mc/mq.
L’Amministrazione comunale, attraverso una variante o un piano
particolareggiato in variante, potrà tuttavia in seguito proporre una
razionalizzazione del comparto stesso sulla base di un indice di edificabilità
territoriale pari al rapporto tra la volumetria esistente e la superficie
dell’intero comparto”. In buona sostanza,
la Deliberazione Regionale
permette sia di “assumere” nel nuovo strumento urbanistico le sentenze della
Magistratura – ovverosia procedere alle demolizioni – sia di varare un piano
particolareggiato previa variante. Per l’oggi, quindi, in mancanza di una
variante comunale specifica, dato l’indice fondiario stabilito, su
60 ettari complessivi del
comparto, mq 178.245 –
17
ettari – sono edificabili mc 5.347 ad uso agricolo, e mq
24.000 a vincolo di
standard urbanistico. Al contrario, risultavano già realizzati al momento
dell’approvazione della Deliberazione Regionale sul Prg di Fondi, 27.648 mc ad
uso residenziale su 210.000 mq.

L’atto successivo di questa vicenda è, innanzitutto,
rappresentato dalla Legge Regionale n. 28/80, relativa alle norme concernenti
l’abusivismo edilizio ed il recupero dei nuclei edilizi sorti spontaneamente.
Infatti, sulla base della Legge Regionale, ed in applicazione del Prg, il
Consiglio Comunale di Fondi, con la Deliberazione n. 556 del 5.12.1983 adotta
la Variante Speciale
per le zone V/1, V/2, V/3, applicando così l’art.15 della stessa Legge
Regionale citata. In ogni caso, sia pure con la variante adottata, vengono
esclusi dal beneficio di legge n. 10 delle 21 ville già edificate, in quanto
ricadenti nella fascia di rispetto dei 300 mt dalla linea di battigia del mare,
così come stabilito da un’altra Legge Regionale, la Legge n. 30 del 2.7.1974.
Il 22.05. 1985 è l’anno del Decreto Ministeriale con il quale il Ministro per i
Beni Culturali e Ambientali, integra la dichiarazione di notevole interesse
pubblico, già risalente al 15.12.1959, ai sensi della legge 29 giugno 1939 n.
1497, e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 26.03.1960 n. 7, per la zona costiera sita nell’ambito dei
Comuni di Fondi e Sperlonga, nella quale si può godere l’amplissima visuale verso la conca di Fondi fino ai
Monti Ausoni e agli Aurunci e verso il suggestivo paesaggio lungo il mare.
Il primo giorno di Aprile del 1986 è la data di presentazione, ai sensi della
legge 47/85, ossia il I° Condono Edilizio, presso il Comune di Fondi, di 21
domande di concessione in sanatoria per ognuno dei manufatti edificati nel comprensorio
Isola dei Ciurli. Il 24.04.1987 è la data di adozione da parte della Giunta
Regionale del Piano Territoriale Paesistico con la Delibera n. 2280 del
28.4.1987. Nel PTP Regionale, l’ambito dell’Isola dei Ciurli ricade nell’ambito
n. 13/3, e l’area è classificata nella sottozona P/a – ossia area di tutela
paesistica, con un indice di fabbricabilità stabilito in 0,015 mc/mq, su lotto
minimo di 20.000 mq.

Poiché, come appena illustrato, l’area è soggetta a
vincolo paesaggistico, l’iter delle 21 domande di concessione in sanatoria deve
essere corredato – art. 32 legge 47/85 – dal parere favorevole dell’Ente
preposto alla tutela del vincolo paesaggistico, ossia dal nullaosta Regionale:
nullaosta che il 18.10.1988 l’Assessore all’Urbanistica della Regione Lazio,
on. Raniero Benedetto, trasmette al Comune di Fondi. In data 14.05.1990, il
Sindaco pro tempore, On. Onorato Mazzarino, alla vigilia delle elezioni
amministrative, previo pagamento
degli oneri di urbanizzazione, rilascia le 21 concessioni in sanatoria. E’ da
notare che all’epoca, presso il Comune di Fondi, risultavano essere state
presentate n. 5.564 richieste di concessione in sanatoria, e, delle quali ,
soltanto 444 richieste – pari quindi al 7,9% del totale – erano già state
“trattate” per la conclusione dell’iter amministrativo propedeutico al rilascio
delle concessioni in sanatoria . Ciò
significa che quelle 21 richieste di concessione relative alla lottizzazione
Isola dei Ciurli, furono “trattate” repentinamente attraverso una sorta di
“corsia preferenziale”, a beffa di quei cittadini che, magari, per abusi di
minore entità e con minore impatto ambientale, ancora oggi attendono la
concessione in sanatoria ai sensi del I° Condono.

Dopo lo svolgimento delle elezioni amministrative,
cambia il quadro politico nel Comune di Fondi: in conseguenza, il nuovo Sindaco
On. Arcangelo Rotunno, emette ordinanza di sospensione lavori per le opere
realizzate nel comparto Isola dei Ciurli, “congelando” così le concessioni in
sanatoria. Il 15.1.1998 il Tar del Lazio., sezione di Latina, accoglie il
ricorso della proprietà contro l’ordinanza sindacale, per illegittimità
dell’atto e eccesso di potere. Forti di ciò, la proprietà presenta al Comune di
Fondi un progetto di lottizzazione convenzionata, che, immediatamente, dopo un
ulteriore cambiamento del quadro politico – amministrativo locale, viene
accolta dal Comune, diventa la Deliberazione n. 84 del 29.9.1998. In data
8.03.1999 l’Assessorato Urbanistica e Casa della Regione Lazio, ricevuto dal
Comune di Fondi il Piano di lottizzazione, ai sensi del comma 4, art. 2 della
legge 36/87, esprime il proprio parere. Il documento regionale, firmato
dall’Arch. Bianco, dirigente del settore, evidenzia, tra l’altro, quanto segue:
1) il Prg di Fondi qualifica il comparto quale area agricola, ma, come lo
stesso Prg prescrive, il Comune di Fondi può predisporre una variante o un
piano particolareggiato. La Delibera n. 84 non ottempera alle prescrizioni del
Prg; 2) il settore Urbanistica e Casa della Regione Lazio è del parere che ai
sensi del comma 2 art. 4 lr 36/87, per il progetto in sanatoria non esista
corrispondenza della deliberazione n. 84/98 alle norme della lr 36/87 e che
quindi il progetto medesimo non possa essere approvato dal Consiglio Comunale.
Nonostante ciò, il Comune di Fondi con la delibera n. 32 del 21.6.1999
approvava la lottizzazione ed autorizzava la sottoscrizione della convenzione
secondo lo schema approvato.